Мы тут про жилье, да про жилье, но есть еще один увлекательный сегмент недвижимости — коммерческая.

Сюда залетает много разных сегментов, которые могут вести себя по-разному в одних и тех же макроэкономических условиях, но нам не очень интересно анализировать, кто лучше абсорбирует инфляцию: бизнес центр или логистический парк.
Самое интересное, что есть в этом сегменте:
околонулевая премия за предпринимательский риск
(во всех сегментах).

Прошлым летом в макротелеге была замечательная дискуссия о том, что индекс мосбиржи обвалился, потому что инвесторы переоценили свою премию за риск инвестиций в акции, ведь если значение безрисковой ставки выросло, то и требуемая доходность инвесторов должна была увеличиться, ведь не может же быть премия за риск отрицательной. Well…

( Читать дальше )

Проектное финансирование или как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит (или как там об этом думают).

В 2024 году у нас завершился полный строительный цикл с механизмом проектного финансирования и счетов эскроу.

Что такое ПФ и зачем оно нужно? Чего достигло? Как влияет на экономику и почему его так не любят строители? и как государство подорвало доверие к инструменту с помощью льготной ипотеки? На эти вопросы попробуем ответить в большом цикле статей (выходить будет не прям часто, но будет).

Часть 1.
Общая теоретическая рамка: зачем вообще нужно было вводить 214-ФЗ?

TLDR:
1️⃣Проектное финансирование пытается решить 4 задачи:
🔹Минимизирует риск ликвидности при строительстве жилья (сработало)
🔹Внедряет банковский контроль в одном из самых капиталоемких секторов (скорее сработало)
🔹Перераспределяет риски строительства нового жилья с покупателей и застройщиков на всю экономику (скорее всего сработало, но риски экономики сейчас выше рисков отдельных секторов)

( Читать дальше )

Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)

Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.

В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки — это проблема следующего года.

Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщиком все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в «продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.

( Читать дальше )

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% — погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное — проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения — доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее — возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос

( Читать дальше )

Тут особо ничего интересного, т.к. сам показатель стоит на месте: 78%. Краснодарский край, по традиции, демонстрирует максимальный разброс квартальных значений.

Неприятная ситуация в Ленинградской области: распроданность готовых объектов составила всего 67%, что для околостоличного региона достаточно слабо. Кроме того, в прошлом квартале ЛО даже не вошла в список крупнейших регионов по вводам.

Но что действительно интересно — очень низкий квартальный показатель ввода. На крупнейших рынках было введено всего 2.6 млн квадратов, тогда как год назад было 4.6. А Москва уже два квартала подряд не на первом месте.

Мы уже писали, что из-за пандемии в этом году будут низкие вводы многоквартирного жилья. Но одновременно с этим в связи с отменой массовой льготной ипотеки на второй квартал 2024 по данным росреестра пришлось 212 тысяч сделок жилых ДДУ, а в 2023 за тот же период только 170 тысяч.

Дефицит предложения готового жилья, вероятно, стал причиной повышенного роста цен сделок.

( Читать дальше )